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アパート一棟経営とマンション経営

不動産投資の投資先として主な選択肢として挙がるのが、ワンルームマンション経営かアパート一棟経営かという問題です。それぞれメリット・デメリットを持っているため、投資先を決定するにあたってはそれらの事情を考慮する必要があります。
まず、ワンルームマンション経営についてですが、これはマンションの1つの部屋を購入し、その家賃収入を収益として得るという投資体系です。ワンルームを買うため初期投資は比較的低い金額で済む点がメリットとして挙げられます。安い場合は一千万円以下の金額で購入することが可能です。一方デメリットとしては、投資対象が一部屋であるため、その部屋に誰も入居しなかった場合は、家賃収入がゼロになってしまうリスクがあるということです。また、不動産価値がゼロになり処分することになった場合、最後に残る土地が小さいという点です。つまり所有権を得られる土地は、土地面積をマンションの戸数で割ったものになるため、最終的にほぼ資産価値として土地が残らないことになってしまいます。
一方、アパート一棟経営についてですが、これは自前の土地の上にアパートを建築しそこから得られる家賃を収益とする投資です。アパートに適した土地の購入とアパートの建築が必要であることから、初期投資として比較的まとまった額が必要になるという点がデメリットとして挙げられます。その一方で、アパート一棟全体で投資を考えれば良く、例えば全部で10部屋あった場合に、2部屋入居がなくても、全体の8割の収益が期待できるため、ワンルームマンションよりも投資リスクを減らすことが可能です。また、アパートを最終的に処分した場合であっても、まとまった土地が資産として残るため、その土地の上に自宅を建てたり、売却したり、新たにアパートを建築したりなど幅広い用途に用いることが可能となります。
このようにそれぞれメリット・デメリットを持つ不動産投資ですが、最初の自己資本やどういった収益を目指すのか等を踏まえ、投資先を決めることが必要です。

サラリーマンが不動産投資する時のコツ

サラリーマン不動産投資する際に注意しなければいけない点のまずひとつとしてあげられるのは、不動産投資は、投資ではなく経営であるということです。他の投資と比べると不動産の投資にはさまざまな特徴があります。その中でもっとも違いが表れるのは経営の視点が必要となってくることです。
投資とは、利益を得る目的で事業や不動産、証券などに資金を投下することです。
一方で経営とは事業目的を達成するために、継続的に計画的に意思決定を行って実行に移して事業を管理することが必要となります。この場合に必要なのは事業を管理遂行することであり、売買のタイミングと投資対象の分析だけでなく購入後の管理と運営が大切になってきます。
不動産投資では、売買による差益=キャピタルゲインだけではなく、保有期間中の運用益=インカムゲインも大きな収入となるので、経営が必要となることがお分かりになると思います。
2つ目の注意点は、アウトソーシングの視点が必要であるという点です。
不動産オーナーになるということは会社の社長になることと同じです。社長が1人で会社の業務を行うことが無理なように不動産投資の世界でも同じことが言えます。
不動産投資には多くの専門分野が存在し、1人だけですべてをやりきることは至難の業です。うまく経営するためにはアウトソーシングを身につけてやみくもにアウトソーシングするのではなく自分自身が最低限の専門知識を身につけなければなりません。
こういった点は継続的な努力によって培われていきます。専門家によっても得意分野が違ってきます。ですから得意不得意を補い合うような自分のチームを構築することができるようになれば不動産を投資した場合の失敗は少なくなることになります。自分と相性の良い相談相手やパートナーを見つけましょう。
最後の注意点は、不動産投資は、税金ととの戦いであるという点です。
不動産投資は他の投資と比較しても、大変に税金の種類が多く、税金はキャッシュフローに直結してきます。効率的に投資するためにも税金の理解は必須となります。

タワーマンション節税って何?相続税増税対策として人気?

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タワーマンション節税とはどのようなものでしょうか。
まず、相続資産の中の金融資産をタワーマンションに組み替えます。
すると相続税評価が下がって、相続税が節約できます。
一般的に相続税評価額は実際の流通価格である時価よりも低く算出されます。
そのため、事実上の資産価値を失うことなく節税できるのです。
マンションの相続税評価額は建物と土地が別々で計算されます。
そして居住用建物の評価額は固定資産税評価額と同額になります。
また、土地はマンションの敷地全体の面積を専有部分の面積で按分し、
各戸の持分が決まります。
階数が高いマンションほど各戸の土地の持分は小さくなります。
よって、土地の評価額も小さくなります。
マンションを賃貸にすることによってさらに評価額を下げることができます。
首都圏でタワーマンションを貸した時の評価減割合は約80%になります。
この節税は投資による利回りが安定しているといえます。
ここ数年の賃貸市場は活発化してきています。
他の不動産に対して賃料が安定しています。
また、空室リスクも低くなってきています。
投資の利回りとして約4%の利回りが期待できます。
そのため、安定した投資利回りが期待できます。
例えば、遺産の50%をタワーマンションに換える場合を考えます。
遺産の総額が2億円の人が何も対策をせずに現金で持っていたとします。
その時、配偶者と子供が2人ならば相続税は1350万円です。
この時、タワーマンション節税によって購入した
タワーマンションの購入価格が1億円だとすると、
遺産の評価額は8000万円低くなって、1億2000万円です。
そのため納税額が480万円になります。
870万円の減額になります。
タワーマンションを使った節税対策は、節税効果が非常に高いです。
しかし、将来の物件価格が下落するリスクもあります。
そのため、物件選びは慎重に行うことが重要です。
具体的に検討する場合、法務、税務や不動産などの専門家に、
よく相談する必要があるでしょう。
評価減が大きいのに加えて、賃貸や売却が円滑にできます。
低リスクで運用益もある換金性の高い優良資産といえます。

相続したマンションを売却する時にかかる税金について

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父母や配偶者が不動産を所有している場合には、いずれ自らが相続して所有権を獲得するようになります。住宅など普段使用している不動産であれば、所有権を獲得した後でも、以前までと同じように住み続けるのが普通ですが、使用していない土地などを相続した場合においては、有効活用しようと検討する人が多い傾向にあります。そうすると、賃貸物件として他人に貸すか、売却するかのどちらかの選択をする人が多いです。また、マンションを所有していたという場合においても、息子や娘が相続すると、売却をするケースがよくあります。

そして、土地やマンションを売却した場合には譲渡取得税がかかる仕組みになっています。日本においては、所得税は確定申告をすることが原則とされているため、譲渡取得税に関しても、申告をしなければなりません。やらないまま放置しておくと、後から追徴課税が課されてしまう場合があるため注意が必要です。また住民税の金額にも不動産の譲渡益が関わって来ますが、所得税の確定申告をしておけば、住民税に関しては改めて申告をする必要はありません。所得税の申告をしたときに譲渡益に関するデータが、市町村に送付されるためです。

具体的な税額の算出方法は、まず、取得原価から売却額を差し引きます。そして、マンションの場合には減価償却費も控除するようになっています。経年劣化により不動産の価格が下がるためです。土地の場合には減価償却をしないので、特に控除しないようになっています。他に周囲の環境の変化により地価が変動した場合においては、それも考慮されます。そのため、評価額を算定しなければならないこともあります。こうした手順で、譲渡益を算出した後は基礎控除の金額を差し引いてから税率を乗じます。そうすると、不動産の譲渡取得税の税額が出て来ます。また、住民税においては、市町村の担当者が計算をして、納付書を郵送してくるため、間違いがないかどうか確認して納める仕組みになっています。

マンションや土地の相続税を節税する方法とは?

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主に直系の親族からマンションや土地の相続を受けるような場面が多々見られます。不動産を所有している方ならば、特別な遺言などが無い限り、配偶者や子へと相続を行うことが一般的です。しかし、マンションや土地の場合では価値が高い場合も多く見受けられ、相続をした場合では大きな額面の相続税がかかってしまうことがあります。そこで相続税を節税する方法などが考えられていますが、いくつかの方法に分けることができ、相応しい方法を選択することで解決可能です。例えば生前贈与として年間に110万円までの相続を受けている方のケースでは控除が設定されていて非課税になることもあり、生前に少しずつ贈与を受ける方法もあります。

マンションや土地に関しても生前に贈与される方法で本来発生する相続税よりも税率を軽減することができます。控除に関しては2,500万円までの資産に関しては非課税と設定されているのですが、特定贈与に分類されるケースもあります。特定贈与は婚姻関係が20年以上の夫婦に適用されており、基礎控除に相当する110万円の他に、最高額として2,000万円までの相続に関して特定贈与と言う名目で控除されることになります。生前に土地に対してマンションやアパートなどを建てる方法もあります。

この方法では大きな資産を有していることが前提になりますが、例えば5,000万円の現金を有している方のケースでは相続税が大きくかかってしまうことになりますが、3,000万円を費やして賃貸物件などを建てる方法があり、このケースでは評価額が小さくなり節税に貢献することができ、家賃収入を得ることができます。家賃収入非常に効果的になり、物件によっては親族で管理会社などを作って運営されている方も存在しており、相続税を軽減できるメリットの他に長期的に家賃収入を得ることが可能になることから、収益を考慮した場合でも非常に有効な手段です。保有している財産によって大きく方法が変わりますが、相続税の節税方法はいくつか用意されています。

ひそかに売れてる一戸建てのカタチ「3世代住宅」のメリットとは?

3世代住宅のメリットは何といっても助け合うことが出来ることです。おじいちゃんおばあちゃん世代はお孫さんの顔がいつでも見られますし、お孫さんが近くにいるというだけで若返ると言います。お孫さんにとっても3世代が一緒に暮らしていると情緒が安定してきます。お父さんお母さんに叱られた時などはいい逃げ道が出来とてもいいです。新米のお父さんお母さんはまだ未熟で叱るより当たってしまうことが多くなります。そんな時は当たってしまったことを後で後悔するものです。

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おじいちゃんおばあちゃんは子育てにおいては大先輩です。強い味方になってくれます。育児ノイローゼも今ほど多くなかったはずです。おじいちゃんおばあちゃんも老後の心配が減るはずです。みんなが近くにいるという安心感も健康にいられる要因ではないでしょうか。しかし、老いには勝てません。そんな時はみんなに頼れます。

介護でも奥様にだけ頼るのではなく、旦那様も子供さんもヘルパーさんも協力して介護出来ます。介護も無理は禁物です。3世代が協力して生活しているので相続のもめごとも少ないのではないのでしょうか。相続もうまくやらないと必ず揉めます。3世代が近くで暮らしているのでよく相談をしておいた方がいいです。生前贈与などをうまく利用して相続の前から決めておきましょう。遺産分割も生前から相談し誰に何を分割するかを細かく決めましょう。遺産分割では決めていないと必ず揉めます。相続した場合に祖父母世帯の空間を賃貸してみんなで分け合う方法もあります。賃貸することで無駄なく有効に物件を活用することが出来ます。

もし、賃貸人が見つからない時には親族が使用すればいいのではないでしょうか。3世代住宅はメリットがたくさんあります。今、核家族が多く、家族のコミュニケーションの不足により争いが絶えません。3世代同居が乾ききった人間関係に潤いを与えるのではないのでしょうか。階数で住み分け水廻りなどを完全に分離すれば揉めずに快適に暮らせます。

マンションを売るか貸すかの決断ポイント

マンションを売却するか、賃貸にするかの決断ポイントは、資金繰りで決めるのがいいでしょう。資金繰りと言うと専門家的な感じになりますが、要はすぐお金を手元にもらいたいか、その必要がないから月々もらいたいかの違いです。

総合的に考える場合、税金とか利息とか、資金の運用利回りなども考える必要がありますが、それはさておいて、どちらが沢山のお金を得れるかという場合、どちらも似たりよったりと考えるのが妥当です。

マンションの売却では、近隣の相場から割り出して売却価格を決めますので、室内の整備とかを行っても、それもその場合の近隣の相場で決めることになります。もっと高い値段で売りたいと頑張っても、そうなると買い手が見つからないということになります。

では、マンションの賃貸の値段を決める場合はどうかと言うと、こちらも近隣の相場から割り出すのが一般的なのです。高ければ借り手がつくのが難しく、安ければすぐに飛びつく人がいるのは事実ですが、長い期間賃貸することを考えれば、やはり不動産屋さんのアドバイスに従って相場で決めるのがいいということになります。

それでは、毎月の家賃と売却価格の関係はどうかというと、なかなか難しい問題ですが、結論的にはそれなりに連動しているのです。もちろん、長い期間貸していれば、累積の金額は相当多くなります。しかし、一時金で得た収入をそれなりに資産運用すれば、同じようなことになるというわけです。どちらの近隣相場も、こうしたことを十分承知した上で決まっていることはあらかじめ承知しておくことでしょう。

ただ、売却のときには、取得時の価格よりも上回ると、それに対して税金がかかることを忘れてはなりません。賃貸の場合も、人によって税率は異なり、また確定申告でかかった費用などの控除はありますが、他の所得と一緒に計算して税を納める必要があります。

こうした状況ですので、冒頭の説明のとおり、最終的にはお金を自分の懐にいつ入れたいかで決めるといいでしょう。相続のことなどを考えても、同じようなことが言えます。

2020年東京オリンピックに向けてマンション価格は上がる?理由は?

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国内では2020年東京オリンピックが開催されることが決定したことによって、世間ではオリンピックの歓迎ムードが高まっている状態です。一方で東京エリアを中心としてスタジアムなど各種競技場の建設が急がれている状態ですが、このエリアで不動産運営を行うことを希望される方も多く存在しています。都市圏になることもあり、不動産投資として最も盛んに行われている内容では、マンション経営が主流になります。オリンピックの開催が決定される前から注目されているマンション経営ですが、現在からオリンピック開催に向けての期間などについてマンションの価格は上がるという予測もあり、購入時期を見極める必要があります。

この内容については実際に既に価格が上がっている物件も見ることができます。その理由としてはオリンピックを開催する場合では、競技場の建設や選手村の建設、宿泊施設の建設などが増加することになり、選手村などの場合では特に新しい場所に建築物を建てる必要が出てくることで、同時にインフラ整備も重要な項目です。建設やインフラ整備を行う企業などがエリア内に進出することもあり、仕事をするスタッフの数も必然的に増えることになります。その結果としてマンションなどの空室率なども大きく減少することになり、寧ろ物件の数が不足してしまうような現象も起きる可能性があります。

このことで投資家などがマンションの購入に目を向けることが増えており、結果的にマンションの価値が上がることが推測されています。競技場や選手村などの他に道路の整備なども行われる場面もあり、建築費についても莫大な予算が用意されています。投資家にとっては好都合になる一方で、新しく建てる物件については建築費が高騰することになります。マンション経営を目指している投資家の方であれば、建築費が最高潮になる前に購入時期を設定することが最適な方法と言うこともでき、購入時期が遅れてしまった場合では、利回りなどが下がってしまう恐れがあり、注意したい部分になります。

マンション売却の際の固定資産税と都市計画税の精算

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マンションなどの固定資産を所有する人は、毎年固定資産税を支払うように義務付けられています。都市計画区域内に不動産を保有している人は都市計画税を支払うように義務付けられています。マンション売却や不動産売却をする際に固定資産税と都市計画税を精算するということをよく聞きます。どのようにすることを意味するかは、マンション売却や都市計画区域の不動産売却は納税義務者として固定資産税と都市計画税を負担するには厳密なルールが決められているということになります。

都市計画区域の固定資産税と都市計画税の納税義務者は、対象資産を1月1日現在に所有しているものをいいます。年の半ばで不動産やマンション売却をした場合納税義務者はだれになるかというと、1月1日に所有者であった税金のすべてを負担することになり、不公平になります。こういう不公平を是正するために固定資産税と都市計画税の精算という方法が行われます。

売主と買主の合意で売主と買主のマンションや都市計画区域の不動産の所有期間が公平になるようにします。税法上の所有期間の概念を公平な支払う固定資産税と都市計画税になるようにした計算方法と言えます。法律として一律の規定はありません。民間の取引における便宜上に生み出られた精算方法です。固定資産税と都市計画税の精算における取り扱いは、通常、契約書に明記されます。契約する場合は所有期間、起算日についての知識をしっかり持って臨むことがポイントです。

売主と買主の負担が公平になるようにすることが前提になって生み出され、双方が話し合い専門家に相談し、契約書に明記すべき事柄、固定資産税と都市計画税の精算は基礎知識として持っておくようにします。マンション売却におけるトラブル回避のためには双方の納得できる方法で契約するようにします。当事者同士でマンション売却の際の固定資産税と都市計画税の精算に関する取扱いをしても買主が税金を納めない場合は未納分は売主にされてしまいます。売却の場合は売主が代表して一括納付することがお勧めの方法です。