月別アーカイブ: 2016年2月

アパート一棟経営とマンション経営

不動産投資の投資先として主な選択肢として挙がるのが、ワンルームマンション経営かアパート一棟経営かという問題です。それぞれメリット・デメリットを持っているため、投資先を決定するにあたってはそれらの事情を考慮する必要があります。
まず、ワンルームマンション経営についてですが、これはマンションの1つの部屋を購入し、その家賃収入を収益として得るという投資体系です。ワンルームを買うため初期投資は比較的低い金額で済む点がメリットとして挙げられます。安い場合は一千万円以下の金額で購入することが可能です。一方デメリットとしては、投資対象が一部屋であるため、その部屋に誰も入居しなかった場合は、家賃収入がゼロになってしまうリスクがあるということです。また、不動産価値がゼロになり処分することになった場合、最後に残る土地が小さいという点です。つまり所有権を得られる土地は、土地面積をマンションの戸数で割ったものになるため、最終的にほぼ資産価値として土地が残らないことになってしまいます。
一方、アパート一棟経営についてですが、これは自前の土地の上にアパートを建築しそこから得られる家賃を収益とする投資です。アパートに適した土地の購入とアパートの建築が必要であることから、初期投資として比較的まとまった額が必要になるという点がデメリットとして挙げられます。その一方で、アパート一棟全体で投資を考えれば良く、例えば全部で10部屋あった場合に、2部屋入居がなくても、全体の8割の収益が期待できるため、ワンルームマンションよりも投資リスクを減らすことが可能です。また、アパートを最終的に処分した場合であっても、まとまった土地が資産として残るため、その土地の上に自宅を建てたり、売却したり、新たにアパートを建築したりなど幅広い用途に用いることが可能となります。
このようにそれぞれメリット・デメリットを持つ不動産投資ですが、最初の自己資本やどういった収益を目指すのか等を踏まえ、投資先を決めることが必要です。

サラリーマンが不動産投資する時のコツ

サラリーマン不動産投資する際に注意しなければいけない点のまずひとつとしてあげられるのは、不動産投資は、投資ではなく経営であるということです。他の投資と比べると不動産の投資にはさまざまな特徴があります。その中でもっとも違いが表れるのは経営の視点が必要となってくることです。
投資とは、利益を得る目的で事業や不動産、証券などに資金を投下することです。
一方で経営とは事業目的を達成するために、継続的に計画的に意思決定を行って実行に移して事業を管理することが必要となります。この場合に必要なのは事業を管理遂行することであり、売買のタイミングと投資対象の分析だけでなく購入後の管理と運営が大切になってきます。
不動産投資では、売買による差益=キャピタルゲインだけではなく、保有期間中の運用益=インカムゲインも大きな収入となるので、経営が必要となることがお分かりになると思います。
2つ目の注意点は、アウトソーシングの視点が必要であるという点です。
不動産オーナーになるということは会社の社長になることと同じです。社長が1人で会社の業務を行うことが無理なように不動産投資の世界でも同じことが言えます。
不動産投資には多くの専門分野が存在し、1人だけですべてをやりきることは至難の業です。うまく経営するためにはアウトソーシングを身につけてやみくもにアウトソーシングするのではなく自分自身が最低限の専門知識を身につけなければなりません。
こういった点は継続的な努力によって培われていきます。専門家によっても得意分野が違ってきます。ですから得意不得意を補い合うような自分のチームを構築することができるようになれば不動産を投資した場合の失敗は少なくなることになります。自分と相性の良い相談相手やパートナーを見つけましょう。
最後の注意点は、不動産投資は、税金ととの戦いであるという点です。
不動産投資は他の投資と比較しても、大変に税金の種類が多く、税金はキャッシュフローに直結してきます。効率的に投資するためにも税金の理解は必須となります。